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土地や住宅不動産ネット広告は掲載期限切れで値下げタイミングを狙う

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スーパーマーケットでお惣菜の値下げがあるように、規模が全然違えど土地などの不動産市場でも値下がりするタイミングがあります。そのタイミングがわかればいいのですが・・・。

実際に狙っている人は自分だけではなく、多くの人が見ているものです。

不動産物件の広告には掲載開始日と期限がある

不動産の新聞折込広告は土曜日によく入ってきますよね。しかしその新聞折込広告を待っているだけでは最新の情報を得ることなどとても出来ません。やはり時代はネット広告ということになります。

ネット広告の仕組みは面白いものです。

  1. 売り主さんがいると、不動産会社に依頼
  2. 不動産会社は広告会社に依頼
  3. 広告会社は報酬をもらって期間限定で掲載

この流れになりますね。不動産会社と売り主さんが別々である場合、売り主さんにPRする力がなければ不動産会社に仲介を頼むことになるでしょう。

不動産会社は、売買が成立することでおよそ3%前後の仲介手数料を得ることが出来ます。

そのため、ある程度お金を使ってでも広告活動にお金を使います。

そうしてお金をもらって私たちに情報を届けてくれるのが、ホームズなどの住宅、不動産広告を扱う会社になるわけですね。広告会社は成約など関係なく、掲載することで報酬を得ています。

そのため、期間を決めて、その期間でいくらという契約が主になります。

広告契約のカラクリ

これがまた面白いんですが、売り主さんからすると、どの不動産会社が成約させるとか、そんなのはある意味どうでもいいわけですよ。とにかく売れればいいわけですからね。

そうなると色んな不動産会社に宣伝を依頼することも多いです。

そうなると色んな不動産会社が同一の広告会社にPR依頼をするケースも多発します。

よく不動産のネット広告を見ていて、同じ物件が3件も4件も並んでいるのを見ませんか?

中身を見てみると全て同じなのですが、隅々までよく見てみると、管理会社が別々だったりします。これこそまさに色んな不動産が一斉に同一物件を宣伝しているパターンなのです。

しかもこのパターンはかなり多くの物件で見られます。

不動産会社としては成約させてナンボの世界ですからね。自分のところから成約してくれないと広告費だけが無駄になってしまうわけですから、それはもう必死になって買い手を探すわけです。

広告掲載期限が切れた後

前述のように、広告掲載には期限があり、一定料金を払うことで継続掲載も可能になります。

不動産会社からすると、売れない期間が長ければ長いほど広告費がかさんでいきます。

売り主さんからしても、仲介手数料以外に月で不動産会社に支払う料金があるかも知れません。いずれにしても売れない期間が長引くことで得をするのは広告会社だけで、他は皆損だということになります。

ですから、売り主さんと不動産会社は「早く売りたい」という思いが合致します。

  1. 2800万円の価格で広告掲載(2週間を期限とする)
  2. 期限が近付き、同一価格で広告費を支払い延長する
  3. 再度売れないまま広告期限が近付く
  4. また広告費を払っても売れないのではないかと心配になる
  5. 思い切って値下げをするべきか考える
  6. 次回更新時は2600万円の価格で掲載する

この流れは少し考えれば当然わかることです。

2800万円の価格で2週間広告を出したとしても売れない。すぐに諦めるわけではなく、もう一度2800万円のまま広告契約をしてみる。それでも1件も問い合わせがない状況だと考えるでしょう。

もちろん問い合わせがあったものの売れないという状況であれば、そのまま価格は動かさない可能性が高いものと思われます。

問い合わせが1件もない場合、もう1か月も広告を出していても一切効果がないということなので、買い手側が費用対効果として魅力を全く感じていないということになります。

このまま広告を更新しても広告費の無駄になるだけ

こういう思考に流れるにはこのタイミングが一番多いわけです。

実際に見たネット広告の価格変動

私は参考になるという理由で過去に売れ残り物件のネット広告をずっとウォッチしていました。

  1. 3200万円
  2. 1か月後に3080万円
  3. さらに1か月後に2880万円
  4. さらに1か月後に3080万円
  5. さらに1か月後に2880万円
  6. さらに1か月後に2680万円
  7. さらに1か月後に2880万円
  8. さらに1か月後に2580万円
  9. そこで掲載は途切れる

広告掲載者から聞いたわけではないので、完全に憶測にはなってしまいますが、この価格変動、価格推移から広告掲載者の意図は大体くみとれるものと思います。

3200万円は「売れたらいいな」という価格。

元々3080万円くらいで売ろうと思っていたのでしょう。しかし売れないために2880万円に下がる。さらにすぐ値下げをするようだと足元を見られかねないので、3080万円という希望値に戻して様子見。

これで値下げが続くとは限らないという意識を閲覧者に植え付けられます。

しかし6番の時点で2680万円まで下がります。これは破格!と思わせる戦略だったのかも知れませんが、それでも売れませんでした。そして1か月後に2880万円に戻します。

そしてここで勝負手です。

今まで200万円の値下げ幅だったところ、一気に300万円の値下げです。

もちろん、2か月前と比べれば100万円の値下げなのですが、新規ウォッチャーからすればそれを知らないわけなので、突然の300万円の値下げに驚いたことでしょう。

まぁ、これはもう少しで築1年が経過し、「新築一戸建て」という言葉が使えなくなり、「中古一戸建て」になってしまうところだったという理由もあったと思いますが。

今回の場合はこの2580万円という広告を最後に、掲載がなくなってしまいました。

ですからこの2580万円という価格で売買が成立したものと思われます。

値下げのタイミング狙い

スーパーで半額シールを狙って待っている人がいるように、不動産のネット広告でもそういう人がいるかと思います。もしかしたらそういう人が8番で買ったのかも知れません。

そしてスーパーではシールを貼る時間が大体決まっています。

不動産広告も同様に、広告に掲載開始日と掲載期限が載っています。

ですからこの期限が切れる近辺を狙って更新待ちをすることで、値下げをいち早く知ることが出来るのです。

どうせ売れないと思っているような物件でも大き目な値下げがあった場合、この限りではありません。

「買いたいけど値段が・・・」と思っていた人が自分以外に2人でもいようものなら、値下げと同時に3人での争奪戦となり、いきなりの人気物件化するわけなので、わからないものです。

不動産に関しては手付金を入れた早い者勝ちという考え方なので、本当に争奪戦なんです。

狙いの物件が見つかったらきちんとウォッチを続けましょう。

まとめ

いかがだったでしょうか。自分では住宅を買えるお金なんて全く持っていない頃からずっとウォッチしてきたので、値下げのタイミングなどにはかなり自信があります。

是非参考にして継続ウォッチする癖をつけて下さい。

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