住宅ローン控除（減税）とは｜知らないと損する条件と繰上返済のコツ

住宅ローン控除というものはご存知でしょうか。マイホーム購入時、新築一戸建てであっても中古マンションであっても、住むための家を買うのであれば住宅ローン控除が受けられます。

しかしそのためにはいくつか条件があります。

また、繰り上げ返済を行うにしてもコツがあり、知らないと損してしまうようなことがたくさんあります。そしてそのいずれも国や市区町村が教えてくれないことです。

自分の権利については自分自身で調べなければならないのです。

是非正しい知識を身に付け、もらえるはずのものをもらい損ねないようにして下さい。

住宅ローン減税と住宅ローン控除の違いとは

一般的には住宅ローン控除と呼ばれるケースが多いのですが、正式には「住宅借入金等特別控除」という制度です。平たく言えば住宅を買う時に借入（借金）したら特別控除しますというものですね。

ここでは最も使われている住宅ローン控除という名称で使っていきたいと思います。

住宅ローン控除というのは、住宅ローンを組んだ時、金利も乗って月々の支払いが生活を圧迫していくのを少しでも緩和するために、所得税や住民税が安くなる制度のことです。

それだけを考えれば大歓迎な制度なわけですが、これはマイホームを購入したら自動的に適用されるわけではありません。自分自身できちんと申請しなければ受けられないのです。

また、所得制限などもあり、援助するのは中所得者までとなっています。

その他にもいくつか条件がありますので、知らないでいると、住宅ローン控除をアテにしていたのに受けられなくなってしまった・・・ということになりかねません。

きちんと事前に調べて準備をしておきましょう。

住宅ローン控除の条件とは

このようになっています。まず気を付けたいのは、住宅ローンを10年未満で組まないことです。多くの人は20年ローンや35年ローンだと思うので、あまり気にならない部分に見えます。

しかし金利面や、頭金など、もろもろの計算から短い期間でローンを組もうという人もいるかと思います。もちろん住宅ローン控除をアテにしながら。

そういう場合で５～９年でローンを組んでしまうと適用外となります。

その場合、10年以上でローンを組んでおいて、繰り上げ返済をしてく作戦がベストです。

床面積50平方メートル以上という部分ですが、2階建て以上であれば概ねクリアされていると思いますし、分譲マンションでもほぼクリアされていると思います。

売り手側の業者さんも住宅ローン控除は意識していますからね。

住宅ローン控除適用案件とは

当たり前と言えば当たり前の適用案件ですが、増改築やリフォーム時でも可能というのはあまり知られていない部分かと思います。

また、中古物件だとどうかな？と思われるケースも多いようですが、適用されます。

不動産取得税という税金があり、こちらは不動産取得税の軽減措置というものがあります。

こちらの場合、中古物件も適用されるのですが、耐震性などで少々条件がつきます。

このように住宅購入時は、補助金の制度ごとに条件などが違ってくるので、中古物件や分譲マンションでも適用されるのかどうかと不安になってしまうこともありますよね。

しかしそれくらい慎重に調べた方が後々の失敗を防げるので、とても良いことだと思います。

住宅ローン控除の所得制限を詳しく解説

前述の通り、住宅ローン控除を受けるには所得3000万円以下という所得制限があります。

これはお金持ちであればそんな援助、補助金などなくとも十分に自力でマイホームが買えるからいらないですよね、という意味合いが込められています。表面上は・・・ね。

そもそもこれは平等という点でおかしいとも思いますし、高所得者の方が住宅ローン控除で還付される所得税は当然高額になってきます。国や自治体はそれが嫌なのでは・・・と勘ぐってしまいます。

この所得制限ですが、収入ではなく、所得という点に注意です。

そのため、収入が3000万円以上であっても、控除などで所得が3000万円以下に収まれば住宅ローン控除を受けることが可能になりますので、ギリギリの人は計算してみましょう。

住宅ローン控除所得制限の解除

住宅ローン控除の所得制限は、一度でも所得3000万円以上になったらダメというわけではありません。毎年毎年所得によってクリアかNGか決められるのです。

そのため、昨年は所得が3000万円オーバーのため、住宅ローン控除が受けられなかったけど、今年の所得は2000万円だから受けられるの？という人。

まぁそういう人が多いとは思えませんが、そういう人は今年の分の住宅ローン控除を受けることが出来ます。翌年以降も所得が3000万円以下の年は控除を受けることが出来ます。

もちろん役所は教えてくれません。

しかし自発的には教えてくれないだけであり、聞けばきちんと丁寧に答えてくれますので、確定申告の際、住宅ローン控除が受けたいと職員さんに伝えれば申請の仕方を教えてくれるでしょう。

現時点で高収入であっても、いつ住宅ローン控除適用者になるかわかりませんので、住宅ローンを10年以上で組む場合は、この所得制限の解除についてもきちんと覚えておきましょう。

住宅ローン繰り上げ返済のコツ

住宅ローンの繰り上げ返済には大きな大きなコツがあります。それは住宅ローン控除の計算の仕方を見れば想像しやすいかと思います。では見ていきましょう。

最大40万円とありますが、ローン残高の1%が40万円となるには、年末時点での住宅ローン残高が4000万円以上の人です。相当高額な家を買わない限りはここまで残っていないでしょう。

ですが、この1%という数字はそこそこ魅力的に感じませんか？

現在ではマイナス金利政策の導入などで、多くの銀行が住宅ローン金利を0.5%前後にまで引き下げています。団信保険などもろもろを考えても、これは得出来るのではないか・・・

そう思う人も多いのではないでしょうか。（※後述します）

住宅ローン控除を受けるのであれば、少しでもお得に受けたいものです。

住宅ローンの繰り上げ返済は年明け（年始）に行う

見ての通り住宅ローン控除額のMAXを決めるのは年末時点での住宅ローン残高です。

所得税＋住民税の控除可能額＞年末時点での住宅ローン残高の1%

この図式が成り立つ人であれば、少しでも年末時点での住宅ローン残高が多い方がいいわけです。それだけ多くの所得控除、住民税控除が受けられるわけですからね。

しかしもちろん借りていれば借りているだけ利子も取られます。金利ですね。

心理的には少しでも早く繰り上げ返済をして利子がつくのを食い止めたいものです。

しかしそこは少し落ち着いて深呼吸しましょう。

金利が実質1%未満（月々返済した場合の計算もしてみること）の住宅ローン控除を受けているのであれば、金利よりも住宅ローン控除額の方が大きくなる計算です。

ですから、年内は住宅ローンの繰り上げ返済用貯金をしておき、住宅ローン控除の受けられる金額を現時点での最大にして年末を迎え、年明けに返済用貯金を全額繰り上げ返済するのです。

そうすることで住宅ローン控除は多く受けられ、年明けからの利子額を大きく減らせるということになります。

結論として住宅ローン控除目的でローンは組むべきか

結論的な部分ですね。この繰り上げ返済の仕方をすれば、実質1%未満の金利であれば毎年少しずつでもプラスになっていくので、住宅ローンを組んで大成功となります。

ただ、気を付けなければならない点もあります。

これはほとんどのサイトにも書いておらず、不動産会社もなかなか口にしません。

実際に住宅ローンを組むと決めてから見る書類に書いてあるため、いざ！住宅ローン！となってから知り、後戻り出来なくなってしまうようなケースもあるので気を付けて下さい。

まず、住宅ローンは組むにあたって、諸経費がかかります。

団信保険料などが無料というケースも多々あるものの、保証料であったり、手数料であったり、様々な名目で金額の数%が加算されてしまうのです。

ですから、現金一括で買えたり、身内等の余裕がある人から借りれば買えるなど、住宅ローンを組まなくても買える選択肢がある場合、確実にそちらの方がいいです。

結局のところ、現金一括買いは最強であり、最もコストパフォーマンスはいいです。それもダントツで。住宅ローン金利が実質1%未満であったり、0.5%であったとしてもです。

結論として、住宅ローン控除目的で住宅ローンを組むのはナシ、住宅ローンを組んだ結果、控除を受ける権利があるのなら絶対申請をして、権利を最大限に生かすべき。こうなります。

ただし現金一括で買うことによって手元の現金が激減することは絶対に考慮して下さい。生活費や学費、養育費など必要な現金が手元に残る状態であれば現金一括購入が最強と思って下さい。

現金一括購入をすると生活費や保険料、投資資金など想定より減ってしまうという状況であれば、やはり住宅ローンをなんとしても通せるよう頑張ることをオススメします。

住宅ローンは、目に見えないところでものすごい力を持っています。

お金のことだけを考えれば住宅ローンを組むよりも現金一括購入ですが、住宅ローンには現金一括購入を大きく凌駕するメリットも介在しています。これについては後述します。

また、知っておくべきことは住宅ローン控除のことだけではありません。

マイホーム購入で知っておくべきこと

住宅ローン控除のみならず、マイホーム購入時には他にも知らないと損する制度があります。

こちらは所得制限がかなり低く設定されていますが、すまい給付金といって、消費税増税分の負担をそのまま緩和してくれるくらいの補助金を支給してくれる制度があります。

詳しくはこちらの記事を参考にして下さい。

また、先ほど少し触れましたが、不動産取得税の軽減措置もあります。こちらを知らないと本当に大損してしまいます。それぞれ自分自身で自己申告、申請する必要があります。

住宅ローン控除や、すまい給付金については所得制限などで適用されない人もいます。

しかしこの不動産取得税の軽減措置に関しては、ほとんどのマイホーム購入時に適用されるものです。それなのになんと不動産勤務の人でも、詳しい計算式を知らない人が多い制度です。

以前は、不動産取得税がかかるのは当たり前という時期もありましたので、「仕方ない」と思ってしまう人もいるそうです。しかし書類さえきちんと提出すればよほど大きな家でなければほとんどが0円になります。

是非この機会にこの制度も調べてみて下さい。

さらにもう少し深く切り込みますが、色んな計算式を見て、ご自身の買いたい家の価格をもとに、住宅ローンの月々の返済金額を計算している人も多いと思います。私も何度も計算しました。

しかしその計算式、ほとんどの場合が無駄になります。

不動産屋に支払う仲介手数料（購入金額の3%が目安）であったり、住宅ローンを組む際の保証料、手数料などが重くのしかかってくるので、実際には購入価格＋5～10%見ておきましょう。

それを抜きで計算し、「やった！買えるぞ」と思って不動産屋さんに行くと、これらの料金が上乗せされ、ショックを受け、いったん白紙にせざるを得なくなりますからね。

2019年住宅ローン控除が13年間に延長

※2019年2月追記

マイホームを検討している方は、住宅ローン控除について調べたこともあるかと思います。2019年10月1日以降に購入する場合、ここまで書いてきた住宅ローン控除の権利が3年間延長されます。

2020年12月末までに購入の場合に限るそうですが、これは大きい・・・と一見そう思います。

しかし始まる時期を見ればわかるように、これは消費税が10%に増税された際の消費縮小対策に過ぎません。消費税が10%になることでマイホーム購入費用は大きく上がります。

土地価格に消費税はかかりませんが、いわゆる上物、家にはかかりますからね。

中古物件で個人の売り主さんからマイホームを購入する際には消費税がかからないケースも多いですが、不動産会社から購入するのであれば、住宅ローン控除の3年延長よりも、消費税8%で購入する方が無難かと思います。

最新の住宅ローン事情

日本は2019年現在もまだまだ低金利時代ですから、住宅ローン控除の持つ意味はとても大きいです。前述のように、1%未満で借りられるケースがほとんどです。

そのため、実質金利負担なしで住宅ローンを返済出来るように見えます。

もちろんこれは住宅ローンを組む上でどうしてもかかってくる団信保険料であったり、手数料などの諸経費は上乗せされてしまうものなので、実質負担は実はかなり出てきます。

しかしそれでもマイホームを現金一括購入するというのは多くの場合、現実的ではなく、住宅ローンを組むことが既定路線とされるわけですから、団信保険料や諸経費は言わばどうしても必要な経費になります。

そういう意味では住宅ローン控除という制度自体はとても素晴らしいものだと言えます。

ですが、やはり安く抑えられるものは安く抑えたいものです。

住宅ローン控除という制度自体は国が発信しているものであり、年末時点でのローン残高の1%と決められていて、どういう住宅ローンの組み方をしてもここが変わることはありません。

しかし、住宅ローンというものは借金であり、貸してくれる業者があるわけです。

一たび住宅ローンについて検索を始めれば、たくさんの銀行や信用金庫、フラット35などのインターネット広告を目にするようになるはずです。

そう、貸し手側市場は実はたくさんあるのです。

住宅ローンを組む大きなメリットとは

目に見えるお金の損得部分のみに着目するとどうしても住宅ローンを組むことが良いのか疑問に感じてしまうことがあります。しかし住宅ローンにはとても大きなメリットがあります。

私自身、どうにかして住宅ローンを組もうとしましたが、その理由もこれです。

それは、住宅ローンを組んでから大病を患ったり、最悪自分が死んでしまった場合は残りの住宅ローン残高が半分になったり0円になったりします。

3000万円の住宅ローンを組み、残高が2500万円の時に自分が死んでしまった場合、大きな価値を有するマイホームは家族に遺すことが出来、その上で残りの2500万円のローン残高が0になるのです。

言わば生命保険のようなものも付随しているわけです。いわゆる団信保険というものです。

ですから、この団信保険料や、手数料などの諸経費がかかろうとも、自分の健康リスクを考えた場合、住宅ローンが組めるのであれば組んだ方がお得になる可能性もあるわけです。

10年間（2019年10月～2020年末に購入した場合は最長13年間）は住宅ローン金利が実質ほぼ無料となるのが住宅ローン控除ですから、10年間は金利がほとんど気になりません。

その上、高額な生命保険もついてくるのですから、言う事なしです。

この保険部分についても、貸し手側によって大きく異なります。

死亡保障についてはほとんどが残高を0にしてくれるので、大きな差は病気保障の部分になるかと思います。

住宅ローンの選び方

低金利時代とは言え、銀行側は安全な人に貸し出せれば毎年金利で利益が出ます。住宅ローン控除はあくまで国から税還付されるだけであり、貸し手側にダメージはありません。

そのため、低金利なら、薄利多売でたくさんの人に貸したいのが銀行です。

多くの銀行が住宅ローンの商品に力を入れ、少しでも買い手側に選んでもらおうとしています。

ですから不動産会社と提携して宣伝してもらっているところもあるはずです。

ならば！

不動産会社に言われるがままに住宅ローンの審査を受け、住宅ローンを組むのは不利になる可能性が高いと思いませんか？

住宅ローンを組む相手は自分で選べるのです。1つの銀行の審査に通るなら、他の銀行でも通る可能性は高いです。ですから、数ある銀行の中で最も自分に有利なところを選びましょう。

「どこで見てもほとんど同じですよ」「0.1％程度の差ですよ」

こんな言葉で丸め込まれてはいけません。

すごく親切な不動産会社の営業マンならば色々やってくれる可能性もありますし、こちらが調べ尽くしていると思えばもっと丁寧に対応してくれる可能性もあります。

しかし不動産会社のメインは家を売ることです。

ですから住宅ローンの優劣を細かく見てくれることは基本的にありません。

私自身のケースでも、自分で住宅ローン用の銀行は見つけました。

正直なところ、死亡保障よりも、病気保障に手厚いところがいいと思っていました。病気になってしまっては稼げなくなり、せっかくのマイホームを売らなければならなくなりかねません。

死亡保障で残高が0になることよりも、三大疾病や8疾病などで働けなくなってしまったら残高が半分や0円になるという団信保険もあります。

私のように自営業などの場合は色々と証明するのも手間になるため、ガンと診断されただけで残高が半分、0になるという団信保険がある銀行は一番惹かれました。

死亡保障はローン残高が0になるのに、ガン保障、疾病保障があまりないところに入ってしまうと、働けないような病気、障害になってしまった時、本当に困ってしまうわけです。

働けなくてローンも返せない、病気治療にもお金がかかるではマイホーム売却はほぼ確実です。

「いっそのこと死んでしまえればローンが0になるのに」なんていう思いを絶対持ちたくありませんよね。

病気保障で半分になるならまずは安心出来ますし、結果的に死んでしまっても0になるんだと思えるのは大きいです。最近では病気だけで0円になる銀行も出てきています。

じぶん銀行ですが、私自身すぐに審査の申し込みをした経緯があります。

私が調べた中ではじぶん銀行の保障がダントツでしたが、どこの銀行も競い合っているので日々状況は変わっているものと思います。引っ越し業者を一括で比較するようなやり方も出来ます。

まずは住宅ローン一括審査をしてもらい、それから内容を精査するのも手段の1つですね。

自分自身で動くことで安くなる可能性があるわけですから、是非ご自身の手で、足で色々と動いてみて下さい。一生に一度の大きな買い物ですから、積極的に関わっていきましょう。

まずはじぶん銀行の住宅ローンの仮審査前の相談をしてみるといいでしょう。

もしもすでに住宅ローンを組んでしまっていて、この記事を読み、失敗したと思った方がいれば、「住宅ローン借り換えセンター」への相談も視野に入れてみるといいかと思います。

特に金利が高かった時期に住宅ローンを組んだ方は1度相談してみる価値ありです。

フラット35で契約した方も必見です。

まとめ

いかがだったでしょうか。住宅ローン控除について詳しくわかっていただけたと思います。こういう私たち消費者が得をする制度は、国や市区町村から一切教えてもらえません。

少し癪ですが、全て自分自身で調べ、自分の手で申請することでしか権利を得られないのです。

だからこそ、「知らないと損」な制度と言われるわけですね。

夢のマイホーム購入前に、色んなことを考え、調べ、シミュレーションしておきましょう。

職場までの距離や、通勤時間などもきちんと考えておきましょう。