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専業デイトレーダーが住宅ローンを組む方法|メリットデメリットとは

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私は兼業デイトレーダーという立場ですが、本業の学習塾経営は、現在では立場逆転で副業並の収益しか出ていません。ですから専業デイトレーダーのようになってしまっています。

そうなると、本業の学習塾で納めている税金はほとんどないという計算をされてしまいます。

住宅ローンを組むためには、過去3年間の実績が必要と言われています。少々審査の甘いフラット35、フラット35sでも1年間きちんとした実績が必要になるので、これでは組めません。

実際に仮審査等を受けた経験を踏まえ書いていきます。

デイトレーダーの方だけでなく、パチンコのパチプロや、スロットのスロプロなどのように、社会的信用を得られにくい稼ぎ方をしている方にとっては参考になるかと思います。

アフィリエイトで生活費を稼いでいるアフィリエイターの方の場合は少々勝手が違ってきますので、これはまた別に機会に書かせていただこうと思います。

専業デイトレーダーの住宅ローンとは

専業デイトレーダーが住宅ローンを組むというのは非常に高いハードルがあります。

なぜなら、トレーダー、デイトレーダーという職業は社会的信用が皆無だからです。

安定して稼いでいるトレーダーの皆さんならきっと思うことでしょう。

「サラリーマンより稼いでるし絶対今後も負けない自信がある」

と。それでもやはり社会的に信用はしてもらえないのです。

しかし、一般的なサラリーマンと比べて、トレーダーの組む住宅ローンはどこまで意味があるのでしょうか。ここをきちんと理解することなく嘆いていても仕方ありませんよね。

まずは専業デイトレーダーが住宅ローンを組めたと仮定し、住宅ローンを組むメリットとデメリットについて考えていきましょう。

専業デイトレーダーが住宅ローンを組むメリットとは

これは何も専業デイトレーダーだから感じるメリットではないでしょう。

あくまで一般的な住宅ローンを組む人が感じるメリットをそのまま書けばいいと思います。

  • 現時点でお金がなくても家が買える(財産が出来る)
  • 病気や万が一の時、返済が免除、減額になる
  • 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)が受けられる

こんなところでしょうか。住宅ローンという言葉は、カッコイイですが、平たく言ってしまえば借金ですからね。借金をして家を買い、月々少しずつ返済していくのが住宅ローンです。

今はマイナス金利の時代ですし、住宅ローンにかかる金利も破格の低金利時代です。

そういう意味では、借りることにより、返済額が大きく膨れ上がるという心配もありません。ですから借りやすさは以前と比べてかなりハードルが低くなっています。

団体信用生命保険への加入

こちらは住宅ローンについている場合もありますが、自分で加入する必要があるところもあります。

がんなどの三大疾病や、他の大きな病気になると、以降の返済が減額や免除になる制度です。もちろん万が一の時は免除になるケースがほとんどです。

こちらはかなり大きなメリットだろうと私は感じています。

デイトレーダーは社会的信用がないと書きましたが、自分でも不安な要素は持っています。

完全歩合制の世界ですから、自分が病気になってしまったりでパソコンが使えなくなると、途端に収入は0にまで落ち込みます。何の保険もないのです。

家を買いたいデイトレーダーというのは、恐らく家族持ちでしょう。

もしこのブログに検索で来て下さったのであれば、あなたは家族持ち、子持ちである可能性も高いのでは?と推測します。

そして私と同じことを思っているのではないでしょうか。

もし自分に何かあっても、家族、子供に家を遺したい

すみません、ネガティブで。私はネガティブトレーダーですので、こういうところにも出てきてしまうんですよね(笑)でも、この思いは本当に強くあるので、是非住宅ローンが組みたいです。

住宅ローン控除が受けられる

これは・・・ですね。サラリーマンからすると手放しで喜べる制度なんです。

後で詳しく書きますが、この制度はものすごーく簡単に書いてしまうと、10年間は住宅ローンにかかる利子をチャラにしてあげましょうという制度です。

もちろんかかりますよ。でも、計算してみましょう。

  • 年間1%弱の利子がかかる
  • 12月末で残っているローンの1%分の所得税・住民税が還付される

結局ほとんど同じなんですよ。ちょっとお得に見えなくもないけど、年間1%の利子は複利ですし、12月末で残っているローンに対してのみ還付されるというのがまたミソです。

1年間返済を続けてきて、減った金額の1%という考え方ですからね。

専業デイトレーダーが住宅ローンを組むデメリットとは

これは意外と多いんですよ。本当にきちんと理解して組まないといけません。

私のようにそんなに稼げていないデイトレーダー、サラリーマンと同じくらいの月収や年収の専業デイトレーダーの方にとっては死活問題になりかねない部分です。

  1. 住宅ローンには確定申告が必須
  2. 確定申告すると所得税・住民税は還付される
  3. 2に加え、住宅ローン控除で所得税・住民税が還付される
  4. 2と3を全てぶち壊すレベルの国民健康保険料アップの可能性

はい、これは本当によく計算する必要があります。私自身、これを書いている今、損益分岐点がどこにあるかもわかっていません。ですから私とご一緒に是非勉強しましょう。

仮に年間500万円の利益を出す専業トレーダーとしましょうか。12月で残ったローンは1500万としましょう。

所得税+住民税+復興税で20.315%取られるわけですが、計算しやすく20%でいきます。

他も細かくではなく、わかりやすく大雑把にいきますよ。

  • 特定口座で源泉徴収アリで500万の利益が出ました
  • 源泉徴収されているのは100万円です
  • 基礎控除+配偶者控除+国民健康保険や国民年金で控除が約120万です
  • 確定申告による所得税+所得税の還付金は24万円です

ここまでは大丈夫ですね。120万にかかる税金である24万円が、確定申告をすることにより返してもらえます。確定申告をしないとそのまま取られてしまいます。続きです。

1500万の1%である15万円の還付を得るためには75万円の利益にかかる部分の所得税+住民税ということになります。

これにより、500万の利益が出て確定申告をしても、195万円分の利益にかかる税金が全て還付されるわけですね。これは相当お得ですよ、はい。もう超お得!お得です!

しかし・・・ここまでは2+3です。赤字で書いた4番・・・。

恐怖の4番の計算にいきましょう。

国民健康保険税というのは自治体によって違うので、一概には言えないのですが、東京都の平均的な地域で考えてみたいと思います。

確定申告をしなかった場合は一律10500円×世帯人数という自治体が多いです

確定申告をした場合・・・

本当に大雑把ですが、大体の計算式はこれで覚えておけば遠くないです。

  • (所得-33万円)×約11%

けっこうしんどい計算だなぁ・・・と思いますよ本当に。

上記の例を当てはめてみましょう。

(500-33)×約11%=51.37

まぁ・・・51万円ってことですね。しかもこれ、1人世帯の計算ですわ。配偶者と子供がいれば、11%の部分を17%くらいにして下さい。この場合はもう80万近いんでお話になりません。

裏技を使えば1人世帯の計算に出来ますが、それでも51万です・・・。

裏技はこちらのサイトにあります。

株税金対策の裏技!デイトレーダーの節税・所得税控除や国民健康保険

さて、ではこの裏技を使って51万の国民健康保険税に抑えられたとします。

するとどうなるでしょうか。確定申告によりお得になるか、損をするか。

専業トレーダー住宅ローン控除の結果

  • 確定申告による還付金=39万
  • 確定申告したことで増える国民健康保険税=50万

あぁ・・・なんて無情な世界なんでしょうか。せっかく専業デイトレーダーという社会的信用のない職業である中、苦労して住宅ローンを勝ち取ったのに・・・。

面倒な確定申告を、しなくてもいいのに還付金のため一生懸命頑張って作ったのに・・・。

それなのに結果として大損ですよ大損。

これがデメリットでなくて何なんでしょうか。他の何でもありません。なんというデメリット!つまり、年間で500万の利益を出している専業デイトレーダーの方は住宅ローンを組むと、毎年損をします。

これは確実ですが、メリットの1番と2番はもちろん生きています。

また、このデメリットも住宅ローン控除を放棄する形で、確定申告をしなければ、問題はありません。まぁ、なんのために住宅ローン組んでるんだと思われるようなやり方ですが。

それでも1番と2番に大きな魅力を感じている方なら、やってみる価値はあるかと思います。

住宅ローン控除最適化のトレード利益とは

仮に、上記計算を参考に、ギリギリの利益だった場合を見てみましょう。

理論上、住宅ローンの恩恵を最大限得られる金額です。

基礎控除や配偶者控除で得られる部分は120万であり、住宅ローン控除が75万の利益に対する控除と考えることが出来るので、年間利益が195万であれば理論上最大化されます。

年間利益が195万だった場合

  • 195万にかかる所得税+住民税+復興税=39万が還付される
  • 195万-33万×11%=17.82万円の国民健康保険税がかかる

約18万の国民健康保険税なので、申告したことにより、17万増えることになります。

しかし、この計算であれば、確定申告をしたことで還付される金額が39万であり、増えてしまう国民健康保険が17万ですから、

39-17=22万が確定申告により、お得になる計算です。これならば住宅ローンの恩恵をきちんと受けられていると実感出来ることでしょう。

残念なことは・・・専業トレーダーで195万しか利益が出ていないのなら、生活が出来ないということでしょう(笑)

本当に世の中うまく出来ていますね。なかなかこちらの思うように動けません。

どこかで抜け道を見つけても、新しい警備員がそこで通せんぼをしてくる感じです。

専業デイトレーダーだと、住宅ローンを組むことさえ難しいです。それなのに、その入り口を突破してもこんなに多くの関門があるなんて・・・なんて世知辛いんだ!

しかし必ず最適解を見つけて、良い住宅ローンを組んでやる!と思っています。

パチプロ・スロプロの住宅ローン

これは少々余談になりますが、パチプロ、スロプロもやはり同じく住宅ローンを受けるのは厳しいでしょう。社会的信用がないという点では全く同じになりますね。

しかし、パチプロ、スロプロにおいては、ほとんどの人が確定申告をしていないと思います。

そういう意味では、還付金というメリットは一切ないわけです。当然住宅ローン控除とも無縁の世界ですね。

ですからメリットを感じるのであれば1番と2番しかありません。

もちろん、1番と2番は本当に魅力なんですよね。わかります。私も同感ですよ。

でも、いかにそこが魅力であっても・・・いかに低金利時代と言いましても、やはり住宅ローン控除を受けられない以上、メリットや恩恵はかなり損なわれてしまうわけです。

1000万を超える借金で1%前後の利子が複利でかかる。

これは実際に計算してみるとけっこうな金額になります。特に20年以上のローンを考えるのであれば、利子だけでかなりの金額になります。車はもちろん買えてしまいますね。

よく、うたい文句で「家賃を払っている額と同じくらいの返済額で一軒家が買える」とありますが、確かに月々の「返済」はそのくらいで済むのでしょう。

しかし、家を買った場合、取得税やら固定資産税やらで他にも色んなお金がかかってきます。

全てシミュレーションしてから考えていかないと痛い目を見るような仕組みになっているので注意が必要ですね。

専業デイトレーダーが住宅ローンを組む方法とは

私は一度仮審査に申し込んで、あっさり落とされています。

もちろん、買おうとしたわけではありません。銀行に電話で聞いたら、そのタイミングで買う意思がなくても仮審査に申し込んでくれて構わないので是非どうぞって言われました。

それで申請したところあっさりの却下でした。

色々お話させていただき、専業トレーダー、専業デイトレーダーが住宅ローンを組むにはどうすればいいかを考えました。たどり着いた答えは3つです。

  1. 一括で買える金額を用意した上で住宅ローンを組む
  2. 株を法人化して実績を作る
  3. 個人事業主として別事業で実績を作る

もうこの3つのどれかしかないでしょう。

まず1ですが、現金を担保に現金を借りるイメージです。500万しか持ってない人に2500万は貸せないけど、2500万持ってる人になら2500万貸してくれる可能性が高い、という話です。

もちろん、それで5000万の家を買うわけではありません。2500万持ってる人が2500万借りて、2500万の家を買うのです。これなら返済が滞る心配が少ないので、通る可能性は上がります。

株取引の法人会社を作る

よく見る話ですよね。株の利益を法人化して会社を立ち上げるというやつです。

ですが、上記例でもあるように、何か得をしようとすると、どこかで損をするように出来ている世界です。

まるで満員電車。誰かを入れてあげると誰かが押し出されてしまうようなイメージです。

年間でマイナスを出すような専業デイトレーダーの場合はそもそも住宅ローンを組もうとは思わないでしょうけど、仮にムラがあるトレーダーの場合、法人化で損をする可能性はとても高いです。

なぜなら年間損益がマイナスでも、法人化していると法人住民税が7万円かかります。

それだけでなく、きちんと利益が出ていても、確定申告をすることで国民健康保険が上がります。

法人化すれば住宅ローンが通るというわけではありません。

  1. 法人化する
  2. 自分の収入が「株の利益」から「給与所得」になる
  3. 「給与による所得税」で3年間実績を作る
  4. 住宅ローン審査が通りやすくなる

この流れを作るわけです。ですから、実績を作っている3年間は、確定申告をすることで損し続ける可能性が高いのです。難しいですよね、本当に。

住宅ローンを通すためだけに損をし続ける価値があるのかどうか・・・。

個人事業主として実績を作る

いわゆる兼業トレーダーになるというわけです。私は実際、この兼業トレーダーですが、個人事業主として経営している塾の収入が多いわけではないので、住宅ローンは通せません。

ですが、ここで1年でも実績を作ることが出来ればフラット35にチャレンジ出来ると思います。

個人事業主は、申請さえすれば色んな業種に手を広げることも出来ます。

そういう意味では、下手な鉄砲数撃ちゃ当たる精神で色々やってみるのもありでしょう。

私はインターネット部門に魅力を感じていますので、サイトの構築を色々頑張っていくつもりです。そしてどこかで1年だけでも成果が出れば、そのタイミングで審査を受けます。

地道な努力ではありますが、コツコツ稼いでいく株デイトレードと同じで、毎日の積み重ねこそが家族の幸せにつながると信じて頑張っていこうと思います。

最後に

私の考える専業デイトレーダーの住宅ローンの通し方は、銀行の方と30分以上お話して提案されたものも踏まえて書いていますので、恐らくドンピシャでなくとも良い線だと思います。

しかし、通したところで未来は明るいかと言われれば上記例の通りわかりません。

税制や法律は細かい部分で本当に絡み合い、何がお得で何が損かがわかりにくく出来ています。

私の場合は、兼業という立場を生かし、1年限りでもいいから株以外の収入がピョンと跳ねるタイミングを待ちたいと思っています。

是非皆様もこの記事を参考にご自分のスタイルを考えていただけたらと思います。

恐らく最適解を見つけたとしても、本当にこれでいいのかな?と悩み続けるテーマだと思います。でも一生に一度の宝物です。後悔や失敗は嫌ですからね!

トレーダーであれば、トレーダーの知識を生かし、こういう家探しの方法を使い、有利に進めていくことをおすすめします。

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