マイホーム計画は土地価格変動予測でお得に｜家を買う時期のコツと理由

少し見なかった土地が大きな変化を遂げていた、という話はよくあります。1つ前の記事で触れていた箱根ヶ崎駅ですが、信じられない変化、いえ、進化を遂げていました。

こちらの記事ですね。

見学に行った私はまさに度肝を抜かれたのです。

まずは2020年東京オリンピックに向けての土地価格変動を考え、その後私の経験談をお話させていただきます。

2020年東京五輪（オリンピック）と住宅価格

これは非常に大きなイベントですね。株も先を先を、そのまた先を読んで勝負していく職業です。そういう意味ではマイホーム購入の時期や場所、価格の選び方に通ずるものがあるはずです。

ですから私としては失敗出来ない気持ちが強いです。

この2020年東京オリンピックに向けて、土地は高騰するとずっと言われてきましたし、事実じわじわと値上がりが続いています。2016年に家を意識してからずっと広告で住宅価格を見てきました。

私自身もきちんと心を入れ替えて必死に利益を出し、貯金を増やしてきていますが、まったく追い付かないほどに住宅価格は高騰しています。

「俺がいくら稼いでもそれを上回るペースで値上がりしてるんじゃないか！？」

と漏らしてしまったほどです。

しかし、上がり続ける株がないように、住宅価格も上がり続けるなんてことはありません。

東京オリンピックに向けて東京や関東地域の住宅価格が上がっているという見方は間違いないと思いますが、オリンピックを視野にした高騰というのであれば、2020年まで上がり続けるだろう。

そういう予想はあまりに安易だと思われます。

なぜなら、この値上がりは実需のみではないと予想されるからです。

土地や住宅に投機的な動き

単純に自分が住みたい家を探している人たちにとっては非常に迷惑な話なのですが、株と同じで、「将来値上がりするであろう」という予測が出来る物件を、欲しくもないのに買っている人もいます。

住みたいわけではないけど、将来値上がりしたらそのタイミングで売ってしまおうという狙いですね。こういうのを投機的な動きと言います。

こういう人たちは2020年の東京オリンピックに合わせてどこかで必ず誰かに売ろうと考えるわけです。

これもまた株と同じですが、皆が皆同じ方向を向いてくると、流れは変わるものです。

このように色んな思惑が交錯して価格がどんどん変動していくわけです。

特に2020年がさらに近付いてくると面白い動きが見られるはずです。2020年になれば暴落する可能性もあると考えますから、それより早くに売ろうとする人が多く出てきます。

ですから、そのタイミングでは中古物件が大きく値崩れする可能性もあると見ています。

そうなると、かならず新築物件も引きずられます。投機目的で買われた物件は中古と言えども綺麗ですからね。新古品のような形で安くなってくれるのであればそちらが人気になるでしょう。

そこで新築物件が引きずられてくれればそこで・・・という考えもありですね。

東京オリンピック後を狙う？

そんなに慌てなくても2021年や2022年でいいじゃないか、という声も聞こえてきそうです。

ここはもう賭けになってきてしまいます。

2020年までは値上がりするのではないか？と思う人が多いことで、逆に2019年くらいにピークを迎え、2020年になる前に値崩れする可能性も高いと思っています。

それゆえ、2020年を過ぎればしばらく値下がりするのではないか？という予想もまた完全ではないのです。2019年以降、大幅な値下がりをした場合、そこを下落のピークとする可能性もあります。

なぜなら、値崩れを待っている人も多くいるからです。

という人たちの売りを、

という人たちがガンガン吸収していくはずですからね。値動きの予測、ここは見誤りたくないところです。私自身もどうなるかわかりませんが、この値崩れを狙いたいとは思っている一人です。

箱根ヶ崎駅周辺の家価格

冒頭に書いたJR箱根ヶ崎駅周辺物件のお話です。私が調べた時は、2280～2480万円ほどでした。駅から徒歩数分圏内で、なおかつ4LDKでもその値段でした。その時の私の感想としては「妥当かなぁ」というものでした。

何せ木造の小さな無人駅であり、路線は八高線で1時間に2本程度しか出ていない。

確かにバスでJR青梅線の羽村駅や小作駅に出てくれば便利ではありますが、それもなかなか現実的でないと考えるとやはりそのくらいの値段しかつけられないだろうと。

しかし、駅近物件でその安さは気になったので見に行ってみました。

すると・・・

「え！ここが箱根ヶ崎？」

嘘だろ？と思いました。どこかの観光地のような立派な駅になっていました。私が使っている最寄り駅よりはるかに立派な建物でした。もうそこまで進化したのだからあえて言ってもいいでしょう。

それまでの箱根ヶ崎駅は本当に駅とは思えないような風貌でした。

JR奥多摩駅もかなりの木造レトロ感がありますが、そんなの比ではないほどに、「小屋」レベルでした。

それがまさかこんなにも立派になるなんて・・・。

一気に私の中で箱根ヶ崎の印象が変わりました。

ってことは！

この駅の近くでこの値段の物件なんて最高じゃないか、と。もちろん建物が立派になっただけなので、路線そのものが便利になったわけではありませんよ。気分の問題です（笑）

スーパーやコンビニも問題なし

そこまで近くはないものの、遠くもない位置にスーパーもコンビニもありました。電車の本数があまりに少ないということ以外は欠点らしい欠点も見つからない場所でした。

もちろん、住宅ローンも組めないであろうデイトレーダーで、所持金も全部で900万です。

そもそもデイトレーダーである以上、仕事をするためにはある程度まとまったお金が必要です。仮に300万は投資で残す必要があるとします。その場合は、生活費で100万残すと、もう500万までしか使えません。

ですから家の資金に回せるのは実質500万のみ。

そう考えるとまるで話にならないわけです。ですから買う、買わないの選択など出来る状況ではなかったのですが、あの物件は欲しかったですね。

3～4棟が売りに出されていましたが1～2か月で完売していました。

私は思いました。JR箱根ヶ崎の駅が綺麗になったから、というだけではなく、駅の見た目が綺麗になったということは人々に与える印象が良くなったはずだと。

そしてそういう印象はじわじわ浸透するものだと思います。

そうして箱根ヶ崎に好印象を持つ人が増えてくると、当然町興しにつながるわけです。

人は見た目が100％というドラマがありましたが、まさに駅は見た目が95％くらいあると思います。そしてその駅こそがその周辺地域を象徴する建造物だとも思います。

ですから、駅が綺麗になればその地域も発展するのではないかと私は考えます。

家を選ぶ時はそういう見方もありなのではないでしょうか。事実、1年経った現在では、箱根ヶ崎は徒歩7分の同じ間取り物件で2880万円にまで値上がりしています。

徒歩4分くらいで2480万だった地域が大きな値上がりを見せています。

多摩都市モノレール沿線の土地価格

多摩都市モノレールが完成したのは2000年です。それまではJR立川駅が多くの路線を抱えているものの、縦のラインと言われる現在のモノレールが通る地域はとても不便でした。

今はとても便利で発展したJR立川駅ですが、モノレールがない頃は、バスなしでは駅前しか楽しめない環境だったのです。少しでも移動しようと考えたらバスか長距離の徒歩でした。

また、JR立川駅の建物自体も、今ほど近代化していませんでした。

もちろん、周辺駅と比べるとかなり大きく便利な駅ではありました。

しかし、「都会」という言葉を使うには違和感があるような駅でしたね。

実際、その頃の私はもちろんまだ家に興味などないわけですから、当時の土地価格や、そこからの土地価格推移など、知る由もありません。しかし、一時期立川に一人暮らしをしていました。

1Kの小さな木造でした。モノレール高松駅から徒歩2分の好立地でしたが、月々44000円でした。

モノレールが出来たのにこの価格ですから、以前はもっともっと安かったことが想像出来ます。

発展を予想出来れば・・・

非常に難しい話ではあるのですが、前述のように見た目が95％だと思います。

この立川駅の発展は、多摩都市モノレールの完成もきっかけのひとつだと言えます。

それにより、元々人が集まりやすかった立川に、より集中するようになったのです。

ですから、駅ビルの増設、周辺のお店もどんどん出店されるようになりました。比例してパチンコ屋もものすごい量が出店されてしまいましたけどね（笑）

ラーメン屋、アパレル系、居酒屋など、どの業種のお店を見てもすごい量でした。

恐らくはこれにより、立川周辺の土地価格は大きく上昇したと思います。実際、発展後に私の住んでいた高松周辺を見ると、少しだけ家賃も上がっていました。

立川駅から近い物件はもっと上がっていたことでしょう。

さらなる発展を予想出来れば・・・

ご存知の方もいると思いますが、モノレール沿いには、その後IKEAとららぽーとが出来たのです。

実は高松の近くには、ものすごく大きな空き地と言いますか、土地を持て余してる感じの部分があったのです。そこが何年も経ってから有効活用され始めたのです。

その後、高松近辺を始め、モノレールの駅近物件も調べてみましたが、全然違って家賃が上昇していました。

家賃が上がっているということは家の価格ももちろん大きく上昇したということです。

このように、いかにして今後の発展を読むかというのは本当に大事な要素だと思います。

もちろん私たちは、今後の値上がりを狙って、転売する目的で買うわけではありません。

しかしながら、買った家の価値が10年後にどんどんなくなっていってしまったらどんな気持ちになるでしょうか。悲しくて悲しくて仕方ないですよね。

また、逆に買った家の価格が20年後、さらに高くなっていたらどうですか？

例えば子供も巣立った後、こんなに多くの部屋はいらない。歳も取ったし2階はいらない。バリアフリー化したい。そんな思いが出てくるかも知れませんよね。

そんな時、買った時と同じような価格で売れたとしたら・・・。

その売ったお金で新しく年寄り2人で暮らす家を買い、余ったお金は老後の資金に回すということも出来ます。

ではなく、

今後の発展可能性をきちんと予想して購入するようにしたいところです。

実は上記のJR箱根ヶ崎駅ですが、この多摩都市モノレールが通る予定になっているのです。いえ、「いたのです」と言わざるを得ないでしょうか。

長いこと計画はされていました。もちろん2020年東京オリンピックが決まる前からその予定がされていたはずなのです。

しかし2020年東京オリンピックが近付いてきても、その動きは見られません。

さすがに今からでは間に合わないでしょうから、近いうちに多摩都市モノレール開通ということはないでしょう。しかし1度案が出たものというのは何かがきっかけで動き出す可能性はあります。

そうなると、箱根ヶ崎駅周辺だけでなく、もっと大きな視点で多摩都市モノレールが開通した場合は「通るであろう地域」を下調べしておくというのもありかと思います。

いずれにしても！家選びと言いますか、家の広告を見るのってとても楽しくて飽きないですよね。

色んな見方で広告を見るようにしましょう。

土地を第一に、建物第二

私は最初、建物にばかり目がいっていました。広告で見ても「すごい綺麗！」「でけぇ！」「この色いい」

当たり前です。新築なんだから綺麗で当たり前（笑）

でかいにしても、土地面積まで見ればあまり変わらず、写真の角度等、撮り方の違いもあるでしょう。

色だって同じようなものはいくらでもあります。

しかし、そのように興奮しながら見られるのは本当に楽しいし、私は今後も同じように、子供がおもちゃ広告を見るかのように物件広告を見ることになると思います。

しかし、今までと少々見方を変えねばならないと思ったことがあります。

と思って色々見ていました。しかし、上物（家そのもの、建物）は転売時、評価がほとんどされないということを知りました。確かにそうですよね。誰かが住んでて古くなった家を欲しい人はあまりいません。

ですが、その土地自体にものすごく価値があれば、転売も高値で出来るはずです。

やはり焦点は土地価格の変動予想

そういう意味でも、やはり周辺地域の環境から、どこの地域が今後値上がりするか予想をして家を買うことは非常に大事になるかと思います。

私のように、「多少不便でも・・・」という考え方を持ってしまうと老後に後悔してしまうかもしれません。

ですから、多少不便でも良い家を・・・ではなく

こちらを狙っていくべきでしょうか。

もちろん、住宅ローンで無理が生じるレベルの物件は自分の首をしめることになりますから良くないです。しかし、あと200万、300万出せば・・・という状況ですと、私は高い方がいいと思います。

35年ローンで考えれば月々1万円くらいの違いですからね。

ここは嗜好品を少し我慢したり、外食を我慢するくらいでどうにでもなります。

それにより、20年後、30年後の価値が全然違ってくるのであれば、そこは迷いたくありません。

土地価格の変動を予想するのは難しいですが・・・

このような条件に当てはまると、今後に大きな期待が持てるのではないか、というのが私の持論です。

最後に

今後書いていくつもりですが、私は株のデイトレーダーですので、住宅ローンを組むことは難しいです。ですから、今すぐに買うことなどとてもとても出来ません。

いえ、それどころか2020年になっても買うことなど出来ません。

私が今、考えていることは、土地変動のことに加え、いかにしてデイトレーダーの住宅ローンを通すか、ということです。それも含めて・・・家探しって・・・楽しいですね！

後悔なく、失敗しない家探しが出来るよう楽しく物件探しをしましょう。