購入手続きエピソード

マイホームを現金一括購入|住宅ローンを組めるのに諦めた理由

投稿日:2018年9月25日 更新日:

前回記事で書いたように、すでに購入の意思は固まっていたため、手付金の200万円もすでに入れました。後は会社から借金しての現金一括購入か、住宅ローンで買うかの選択でした。

不動産会社のお兄さんから住宅ローンの連絡がきたところからになります。

前回記事はコチラになります。

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フラット35で住宅ローンは組める

手付金を入れて間もなく、不動産のお兄さんから「フラット35でなら住宅ローンが組めます」という連絡がきました。私自身が調べていた中では、フラット35もそんなに割高と思いませんでした。

しかし、実際にフラット35を組む場合の細かい試算表を見せてもらうと・・・

アカン・・・高過ぎる

これが正直な感想です。

それだけ銀行で提供している通常の住宅ローン金利が安いということなのかも知れませんが、その計算を見た後のフラット35の試算表は本当に話にならないくらい割高に見えました。

そもそも住宅を買い際は、書いてない部分の見えない出費も多くあります。

  • 不動産への仲介手数料(購入金額の3%が相場)
  • 住宅ローンを組む手数料
  • 住宅ローン金利
  • 団信保険料
  • 登記費用等
  • 不動産取得税(申請することでほぼ非課税に出来る)

不動産取得税をほぼ非課税にする方法はこちらを参考にして下さい。

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このように後から知る出費というのはすごく痛いですし、払いたくないと思ってしまいます。

住宅ローンに関しては、金利や団信保険のことしか頭にない人は多いと思います。私自身もずっとそのように考えていました。しかし住宅ローンは組む際にいきなり手数料がかかります。

しかも安いものではありません。

借りる金額に左右はされるものの、いきなりそこそこの金額が上乗せされるのです。

そしてその金額も込みで住宅ローン金利は計算されます。

つまり、思っている以上に多い金額を借りることになってしまうのです。

フラット35は割高

まぁ、繰り返しますが、あくまで銀行の提供する通常の住宅ローンと比べたら割高という話です。人間というのは進化に鈍感でも退化には敏感な生物です。

一度銀行の住宅ローン試算表を見て話を進めた後にフラット35の割高な試算表を見たらとてもじゃないけど組む気にはなれませんでした。先にコチラを見ていれば組んだ可能性はありますね。

銀行での住宅ローン金利は0.6%前後になっていたため、住宅ローン控除を考えると金利は、あってないようなものという計算が出来ました。もちろん諸経費を考えても、です。

しかしフラット35だと1%を超えていたため、住宅ローン控除では賄えず、さらにそこに諸経費も乗ってきてしまうという計算だったので、厳しいと感じました。

不動産のお兄さんに言われ、再度ジョナサンに行き会議をすることになりました。

しかし妻と話していて、やはり会社からの借金で買おうという話になりました。

自分の会社からの借金といえど、利子をつけねばならないということを税理士の先生に言われ、厳しいな・・・とは思いましたが、すぐに決着がつく話の方が楽です。

それに毎月の支払いがない方が後々の精神的安定につながりますからね。

結論はマイホーム現金一括購入

ジョナサンに行き、不動産のお兄さんはフラット35についてさらに詳しく説明してくれようとしましたが、それを制止しました。もう気持ちは固まっていることを伝えたのです。

もちろん希望としては住宅ローンを組みたいと思っていました。

しかしそれでも、住宅ローンを組むことで多くの金利が取られ、最終的にかなりの出費増となるのであれば、会社から借金をしてでも現金一括購入という手段を取ろうと思ったのです。

仮に会社にも現金がなかった場合、かなり難しい選択を迫られたと思います。

  • 実績を作るために3年間待つ(今回の物件は諦める)
  • 割高でもフラット35で住宅ローンを組む

難しいですよね、本当に。

銀行の住宅ローンを組むには3年間の会社実績が必要になります。

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しかし目の前の案件が3年間待ってくれるわけもありませんので、その選択をするのであれば今回は諦めるしかありません。子どもが気に入ってくれただけにつらい選択となります。

また、どうしても買うとなればフラット35で住宅ローンを組むことになります。

しかし諸経費が上乗せされた金額を借り、さらに金利も割高となれば月々の返済金額は予算を確実にオーバーしてしまいます。ついつい忘れがちですが、住宅ローンは借金です。

毎月の返済が滞るわけにはいきません。

そして返済が家計をあまりに圧迫するようでは、「幸せになるために買ったマイホーム」が「不幸せへの入り口」となってしまう危険だってあるわけです。

マイホームを購入する際、一軒家にするか分譲マンションにするか。

場所はどこにするかなど色々な選択をすることになります。

しかし、やはり最後の選択として、お金の選択で間違えないようにすることが最も重要になるなと強く感じました。お金の部分で無理をしてしまうと、必ずどこかでしわ寄せがきます。

余裕を持った住宅ローンというのはもちろん、なかなか難しいものですが、せめて現状の家賃などとあまり変わらない返済額でいけるようなプランを立てる必要はあると思います。

そのためには、月々7万円の返済でいきたい場合、不動産の広告で「月々6万円台で大丈夫です」と書いてある物件を狙うしかないと思います。見えない出費を先に計算に入れておきましょう。

住宅ローンの注意点

今書いたばかりですが、不動産の広告などで、月々〇万円台と書いている場合は、物件価格を元に算出している可能性が高く、仲介手数料や住宅ローン手数料が入っていません。

「そんなの詐欺だ!」と思われるかも知れませんが、仕方ない部分も大きいのです。

後述しますが、住宅ローンの手数料は借りる金額に対する割合で算出されます。

不動産に対する仲介手数料も同じく3%等の割合で算出されますが、それはこの時点でも金額がわかります。対して住宅ローンの手数料に関しては、買い主次第で借りる金額が変動します。

そのため、本当にいくらになるか現時点でわからないのです。

ですからわからない金額を月々の返済額に記載は出来ないということです。

本当に欲しい物件が見つかった時、内覧などをすると思いますが、立て看板や新聞折込広告などに「月々〇万円台の返済」と書いてあった部分も興味を持った理由でしたら、すぐに不動産に確認しましょう。

実際に自分たちの状況を伝えた上で、本当に月々その金額の返済で大丈夫なのか、を。

足が出るケースも多いと思うので、心の準備はしてから聞いて下さい。

マイホーム現金一括購入のメリットとは

銀行で住宅ローンの説明を何時間も受け、数日間かけてでも審査をしてもらいました。そして審査に通らなそうとなった時ももうひと押ししてもらう努力もしました。

つまり、そうまでして私は住宅ローンを組みたかったのです。

それでも会社が設立から3年未満であること、もう1つの収入源はデイトレーダーという不安定なものであることなどから希望は通らずマイホームは現金一括購入することになりました。

しかしマイホームの現金一括購入は、マイホーム購入において最も割安で購入出来る手段です。

出来るのであればこの現金一括購入がベストであると不動産のお兄さんも何度も言っていました。

住宅ローンの金利が仮に年1%未満で、住宅ローン控除によってほぼ無利子で借りられる状況が作れるとしても、現金一括購入の割安さには全く敵いません。全く・・・です。

前述のように、住宅ローンは組む時点でかなりの手数料がかかってきます。

特にフラット35を組む際の明細を見た時は絶句ものでした。

しかも借りる金額に対するパーセントで色んな手数料や経費が算出されるので、多くの額を借りる場合には、加算されるものがさらに大きくなってしまうことでしょう。

これら全てを払わなくて済むのですから、現金一括購入が最もコストパフォーマンスが高くなる、それもダントツでということがわかると思います。

マイホーム現金一括購入のデメリットとは

最もコストパフォーマンスが良い現金一括購入ですが、まず最大のデメリットという点として、この手段を選べる人が少ないということです。それもそのはずです。

マイホームを購入したいと考えて何年も前からお金を貯めているわけでもなければ、マイホームを希望した時にそれに見合った現金を持っているなんてことはあまりありません。

私はこの手段を使えたわけですが、会社から借金をして買ったわけですから、厳密に言えば現金があったわけではありませんし、会社に金利を払って借金を返しました。

この手段が取れる人は本当に少ないと思います。

また、この手段を取った場合、手元に残る現金が一気に少なくなることも大きなデメリットです。

私の場合は事業が軌道に乗ったものの、翌年以降の保証など何もなく、一過性の利益を得たに過ぎないことを自覚していました。そのため、頑張って出した利益を根こそぎ持っていかれてしまったことになるので、生活水準を上げるようなことは出来なくなりました。

もしも住宅ローンが組めていれば、金利や手数料で損をするのは間違いありませんが、それでもお金がなくなっていくのは少しずつです。まとまった金額がなくなることもありません。

それならば家賃を払っていく感覚で返済することも可能なはずです。

実質払う金額は大きくなろうとも、体感ではお金を払っている気がしないというのが住宅ローン最大のメリットになるため、それを利用出来ないということはやはり現金一括購入のデメリットですね。

住宅ローンを組む人のメリットとは

私は会社に借金をすれば最もコスパの良い現金一括購入が出来る立場でした。

それでも何度もお願いして住宅ローンを組もうとしたわけです。

それは住宅ローンを組んだ場合、住宅ローン控除などの制度よりももっと大きな魅力があったからです。

それは団信保険というものです。

死亡保障のみならず、住宅ローン残高がある状態でガンなどの三大疾病になってしまったら残りのローン残高が半分になるなどの保障がついてくるのです。

自分にもしものことがあっても残された家族が安心出来るわけですね。

半分では・・・と思ったりもしましたが、ガンで半分になったとして、自分がそこで生き残ればまた頑張ってローンを返していくことは出来ます。結果として死んでしまったら残りの半分も免除になります。

ですから、最悪でも家族が安心出来、復帰出来た時も自分も負担が減ります。

そして何もなければ何もないで頑張ってローンを返せばいいわけです。

保険があることで様々な不安が取り除ける。これこそ住宅ローン最大のメリットだと私は考えました。ですからなんとしてでも住宅ローンを組もうとしたわけです。

住宅ローン審査は1つ1つだと時間もかかり、面倒なので住宅ローン一括審査でまとめて審査してもらいましょう。その方が確実に話は早いです。

まぁ、フラット35に関してはそのメリットを加味しても高すぎました。

それなら・・・と思い、マイホーム現金一括購入+自分で任意の生命保険に加入という手段を取ったのです。

住宅ローンについては是非こちらもご覧下さい。

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住宅ローンを金利が高かった頃に組んでしまった方や、フラット35で住宅ローンを組んでしまっている方は、1度借り換えの相談をしてみるといいかも知れません。

フラット35は審査が通りやすい反面、本当に割高なので。

「住宅ローン借り換えセンター」のサイトでも、いずれかに当てはまる方はローン残高が減らせる可能性があります、と書いてある中に「フラット35で契約した方」というのがあるくらいです。

少しの差でも金利は毎年大きくのしかかってくるものです。

最適な住宅ローンに借り換えしておきましょう。

まとめ

現金一括購入を決めました。不動産のお兄さんから、今のうちに庭のことを話しましょうと言われたので、次回は庭についての会議を書きたいと思います。

そしてその次はいよいよ売買現場について書きたいと思います。

最後になりますが、住宅ローンは『手数料』と称されるものがかなり高額になりますので、扱っている銀行によって大きな差が出る可能性も高いです。

不動産に言われるがままに動くだけでは、その不動産会社と関連性が強く、提携銀行で住宅ローンを組むことになってしまう危険性もあります。少しでも安くしたいと思うのであれば、自分自身でも色んな銀行を調べてみるべきです。

今はインターネットで簡単に審査してもらえますからね。

お付き合いありがとうございました。

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