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マイホーム建設は危険か|用水路や田んぼの埋め立て跡地の地盤調査

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用水路や田んぼなどは水を多く通す場所であるため、長い期間その地域の土壌は水を含んでいました。埋め立てたりすることで居住用の土地に転用されるケースも少なくありません。

しかしそんな多くの水を含んだ地盤にマイホームを建設して大丈夫なのでしょうか。

実は私、本気でこの用水路や田んぼの跡地にマイホームを買おうと思っていました。母の話や、不動産の話を踏まえて埋め立て跡地について考察していきたいと思います。

田舎と用水路、田んぼ跡地には格安の土地がある

私が本気で用水路や田んぼの跡地のマイホームを買おうとした理由、それはもちろん格安物件が多かったからです。ただ、恥ずかしながらその狙った地域が田んぼ跡地というのは後から知りました。

母に何気なく「ここらへん安いから家買うなら狙おうかと思っているんだ」と言ったら、いきなり「絶対それはやめた方がいい」と強く言われました。

もちろん田んぼ跡地という理由でしたが、なぜそこまで言われるのか私にはわかりませんでした。

マイホーム購入には多くの要素が必要だと思います。

  • 立地の便利さや強度
  • 近隣の施設
  • 路線や駅までの距離
  • 住みやすさ・快適さ
  • 価格(費用対効果)

もちろんこれらは単なる一例に過ぎず、他にも多くの判断材料があるでしょう。

しかし、最後の価格に関しては誰でも重点を置くポイントのはずです。

そして費用対効果、つまりその価格以上の価値があると感じられるかどうかというのも大きなポイントとなるはずです。田舎だろうが、水路の跡地だろうが立派な家が建っていれば見た目は同じです。

そうなると、内装や間取りだけ見てしまえば費用対効果がものすごく高いように感じてしまうのです。

安い土地でも家は立派に建てられる

これは本当に大きなポイントですね。土地に問題があるかどうかは別として、家を建ててしまえば、同じ外見の家を建ててしまえば、中の住みやすさ、快適さに関しては場所など関係ありません。

もちろん、内覧前にインターネット広告などでマイホームを調べている時の写真を見ただけなら地盤も何もないわけですよ。ですから安い土地の良い上物(家)を見るとすごく魅力に感じます。

土地が安いので、家が立派でもそこまで価格は高騰しません。

同じものが東京都心にあれば1億円オーバーだろうというような立派な家も、田舎や水路の跡地などの訳ありの土地であれば2000~3000万程度で買えてしまうケースが多いのです。

私など、1980万円の家に絞ってずっと見ていたくらいです。

それでもすごく立派な外観、内装の写真ばかりでした。

田んぼの跡地は自分で調べる必要あり

これは悪徳とか、モラルとかそういうものは関係なく、わざわざ「ここは以前田んぼだったので地盤に不安があります」と書くような不動産はいないはずです。

ですから、その土地に以前何があったのか、なぜ安いのかは自分で調べる必要があります。

もしだったら不動産に直接聞いてもいいかも知れません。

自分たちから書くことはなくとも、聞かれたらさすがに答えるはずです。そうでないと、購入に向けて前向きだったお客さんが隠蔽に気付いた場合、絶対に買わなくなりますからね。

それどころか悪い噂が立ってしまう可能性もありますので。

不人気路線区域であったり、駅から徒歩圏内ではなかったりすると、安い理由として自分で納得出来るものがあるので、ついつい気にしないでその物件を考えてしまいがちです。

私がまさにその良い例でした。

「ここは駅から遠いし、その駅を走っている電車も便利じゃなくて不人気路線だし」

こう自分たちだけで自己完結してしまうわけです。

そしてそこが田んぼの跡地で地盤に不安がある可能性を見過ごしてしまうわけですね。

田んぼ跡地も地盤調査をすれば大丈夫か

地盤調査をすれば大丈夫という意見が不動産側の意見であり、私もお世話になった不動産関連の方は同じように言います。もちろんプロの方がその地盤を調査し、評価するわけです。

そのプロが大丈夫と太鼓判を押せば、普通は大丈夫ということになります。

実際、建売住宅だろうが新築一戸建てであれば大体10年程度の保証はついているものだし、地震保険にだって入れるわけなんで、地盤がどうこうという議論はバカバカしいという意見さえあります。

結局のところ、崩れてみるまでわからない世界ということです。

大きな地震が来て、崩れてしまったら「やっぱりな」であり、崩れなければ話題にもならないというものです。先日あった大阪大地震のブロック塀問題と同じことですね。

実際に起こってみて初めてわかるということです。

そうなるとやはり購入者側が気にするかどうかが最も大事な部分になるでしょう。

水路の跡地に家を建ててはいけない

祖父は絶対に家を建てるなと言いました。

私は2016年に妻が家を欲しいと言ったことでマイホームを考え始めたわけですが、何せお金がありません。また、学習塾を経営していたものの、収入の柱はデイトレードでした。

そうなると住宅ローンを組むことも難しいと考えていました。また、当時はデイトレの投資金も含め、全てかき集めても1000万円未満の総資産だったので、安さを最重視していました。

向こう数年で頑張って1000万増やし、さらに数年で500万余裕を作ってキャッシュで1980万の家を買うというのが最も現実的だと考えたのです。

偶然にも、私が目をつけていた地域は祖父が土地を持っていました。

母が「絶対やめた方がいい」と言った理由も祖父の教えがあったからでした。

祖父はその地域の土地を持っているわけですが、譲渡してもいいけど、家だけは建ててはいけないと母に言っていたそうです。それは田んぼや用水路の跡地というだけではありません。

そういう跡地があるイコール近辺にはまだまだ田んぼなどがあります。

そうなるとまだまだその地域の地盤は弱い可能性があるということです。

そのため、駐車場等の用途で使うならいいけど、家を建てるのは絶対にダメだと言われたそうです。調べてみるとやはり気にする人はとことん気にするようですね。

備えあれば憂いなしということでしょうか。

確かに何かあってからでは遅い話ですからね。

ちょっとした小ネタですが、その地域に「川」など水に関する漢字が使われている場合、大昔かも知れませんが、水が関係する土地だった可能性もあるという話を聞きました。

土地を調べる時に少し注意してみるといいかも知れません。

地盤や地域の事前調査は絶対に行うべき

用水路の跡地、田んぼの跡地は地盤が弱いというのは間違いないと思いますが、その根拠としてはやはり「水分」となるわけです。土壌が多くの水を含んでいることで不安視されます。

東日本大震災では、千葉県のディズニーランド付近で液状化現象が起こりました。

地面が突然液状化するなんて普通では考えられません。

海が近いと必然「水分」は色んな部分で多くなるので、そういうリスクも増えてきます。

用水路、田んぼの跡地について考える機会があったのであれば、是非この機会に他の水分関係や、その他その地域の特色のようなものも同時に全て調べてみるといいでしょう。

何せこればかりは後戻り出来ない部分です。

もちろん何かあってからでは遅い話ですが、そうでなくとも、買った後に液状化のリスクがある地域だったと知った場合、きっとものすごく後悔してしまうと思います。

そしてそれでも後戻りは当然出来ないわけで、そのリスクと一生お付き合いです。

安い土地には、何かしらリスクが隠されている可能性もあります。

雨水にも大きなリスクがある

河川の氾濫だけでなく、用水路も氾濫して暴れ出すケースもあります。

特に真夏の集中豪雨、ゲリラ豪雨では、用水路があふれ出し、洪水のようになっているケースが多くあります。たかが水路と思っていると大きな災害に発展し兼ねません。

また、ダムや大きな川のある地域では、本当にすごい洪水になるリスクがあります。そういう地域には必ずハザードマップというものがあります。不動産で必ず購入前にハザードマップを見せてもらいましょう。

台風の直撃ではもっと深刻な被害が出る可能性もありますからね。

それから、どんなに平に見える場所でも、大体道路というのは傾いています。

雨水などが排水溝に向かってスムーズに流れるためです。本当に間抜けな話でもありますが、私は自分の家の前の道路がどのくらいの傾斜になっているのか、後から知りました。

正直なところ、かなり傾いています(笑)

しかしそのおかげでゲリラ豪雨のような大雨で、付近に水がすごい溜まるような時でも、スムーズに雨水が排水路に流れてくれるため、この傾斜がとても役に立っています。

それだけ大きな傾斜になっているにも関わらず、内覧等で何度も何度も足を踏み入れているのに、購入前は全く・・・本当に一切気付かなかったのです。

人間の目はかなり適当と言われていますが、本当に注意を払っていないことには、無頓着のことには全くと言っていいほど丸見えでも気付かないものなんだなぁと思いました。

今回は後から知っても良い方に傾斜があったので良かったわけですが、その傾斜のせいで自分の家の周りにすごい水溜まりが出来るという可能性だってあるわけです。

地盤だけでなく、水関連のことは絶対にきちんと調べておきましょう。

自然関連のことに関しては後から何も出来ませんからね。

まとめ

いかがだったでしょうか。私は本当に全く気にしていませんでしたが、後から考えると、やはり気にするべきだったと思いますし、母や祖父の教えは正しいと思っています。

何せ一度気になってしまえば一生気にすることになるでしょうからね。

結論から言えば、地盤調査の人が大丈夫と言えば大丈夫なのでしょう。想定を超える大地震が来た場合は、用水路や田んぼの跡地など関係なく地盤が崩れる可能性だってあります。

ですから結局のところ、自分自身が気にするかどうかが最重要ポイントになります。

この記事を読んで、少しでも気になるなと思った方は、用水路跡地、田んぼ跡地は避けて家探しをしておいた方が後々困らないで済むと思います。慎重に丁寧に探していきましょう。

他にも記事はたくさんあるので、良かったら参考にして下さい。

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