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家探しで気を付けること

分譲マンションの修繕積立金・管理費は大きなリスクになる

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分譲マンションの購入を考える場合、絶対に忘れてはいけないのが修繕積立金・修繕積立費と呼ばれる将来のマンション修繕のための積立金です。これは購入者全員で負担します。

また、それだけでなく管理費であったり、共益費というような毎月かかるランニングコストがある場合もあります。管理人がいるような大きなマンションでは高額なケースも多いですね。

分譲マンションを購入する際、これらは将来の大きなリスクになる危険性を秘めています。

せっかく買った新築分譲マンションのマイホームも、将来的に修繕積立金が重石となり、手放さなくてはならなくなってしまう危険性もありますので、本当に重要なポイントです。

実際にあった例も踏まえ考察していきましょう。

絶対に許せない不動産広告の嘘と隠し事

新築分譲マンションの広告でよく見るのがこれです。

住宅ローン月々たったの〇万円!ボーナス払いなし

中古分譲マンションの場合は、価格が大きく落ちているケースも多いため、一括で買えます、月々たったの3万円で、というような本当の格安物件扱いで出ているのをよく見ますね。

もちろんこの書き方、嘘ではありません。ただ、少し深堀すると「嘘」が見えてきます。さらにここには不都合な真実も隠されていますので、事前にきちんと事実を把握しましょう。

月々たったの〇万円では買えない

この部分の嘘は新築一戸建て物件の広告にもあります。月々たったの〇万円で買えるように錯覚しがちですが、これはあくまで「売値」に対しての月々の支払い目安に過ぎません。

実際にはこれに住宅ローン手数料や、団信保険料などが上乗せされるわけです。

これ、よく勘違いされるのですが、住宅ローン金利が今はすごく安くなっているので、買い時買い時と騒がれています。しかしハッキリ言って住宅ローン金利なんてどうでもいいんですよ、売り手側は。

とにかく住宅ローンさえ組んでくれれば、金利は低くてもまず最初に住宅ローン手数料がガッポリ入ってきます。さらにほとんどの人は団信保険に加入することが条件になるでしょう。

これで保険屋との契約によりさらにガッポリ儲かることでしょう。

銀行がそのまま保険もやっていれば自社保険をうまく契約してもらい、これまたガッポリ儲かることでしょう。もちろん住宅ローン金利も大切な収入源でしょうけれど、銀行としてはまず住宅ローンを組んで欲しいわけです。特に安定したサラリーマンに。

少し話は逸れましたが、そういうわけで住宅ローンを組む場合、住宅ローン手数料や団信保険料が上乗せされ、それが月々の支払に上乗せされるので、毎月数千円は高くなるでしょう。

たかが数千円でも毎月の負担になると大きいものです。

団信保険料は無料と書いてあるところも多いですが、その分どこかにしわ寄せはあると思います。安易に「お得!」と思って飛び付かないようにしましょう。

管理費と修繕積立金が予算に入っていない

分譲マンションでは、新築だろうが中古だろうがこの部分が重くのしかかってきます。管理費や共益費と言えば、言わば管理人さんや管理会社などがマンションを管理する費用であったり、通路やエントランスの電球、蛍光灯などの費用になります。

それでは修繕積立金というのはどういう性質のものなのでしょうか。

詳しくは後述しますが、修繕積立金とは、マンションが老朽化したり、どこかに不具合が生じた場合は、それを修繕するための費用がかかるので、それを購入者全員で先に出していこうという制度です。

この管理費と修繕積立費に関しては、マンションの購入費用とは完全に別物です。

つまり、物件を売ろうとしている売り主さんや、不動産会社からしたら、言わば「どうでもいい部分」であり、売る時は売る側の邪魔にしかならない制度に他なりません。

丁寧にそのことを教えてくれる不動産会社もあることでしょう。

しかしながら、電柱などに貼ってあるような「月々たったの〇万円で新築分譲マンションが買える」というような安さ、価格をウリにした広告では、恐らくそういった費用は加味されていないでしょう。

そのような追加でかかるランニングコストは隠しておくわけですね。

そんなことしても、いずれわかるのだから意味ないのでは?

そう思いました?わかります。しかし、そのことを知らずに何度も内覧をしていたらどうでしょうか。その内覧でそのマンションをとても気に入っていたらどうでしょうか。

分譲マンションの購入までの流れ

想像してみて下さい。

  1. ネット広告やチラシを見て興味を持つ
  2. 内覧に行く
  3. 不動産会社から説明を聞く
  4. 気に入って何度か内覧に行ったり話を聞く
  5. 他の場所へ内覧に行く
  6. 他と比べても良いと思って購入したいと思う
  7. 修繕積立金のことを知る

もし、もしもですよ。ここまでの流れを経て、7番で修繕積立金のことを知ったらどうでしょうか。そこで「月々たったの1万円、1万5000円程度の上乗せですから」と言われたらどうでしょうか。

何度も内覧を繰り返し、夢のマイホーム購入へ向けて歩を進めていたはずが、修繕積立金のために全てをリセットする気になりますか?1万円くらいなら・・・となりませんか?

また、納得いかない場合も、こう言われたらどうでしょうか。

「修繕積立金は将来のご自身への投資であり、自分たちのために使われるお金です。他のマンションでも皆やっていますし、一軒家を買った場合も数年ごとに修繕が必要になるので同じですよ」

まぁコロリと落ちると思いますよ。

実際にこのこと自体は嘘ではないんですよね。

確かに一戸建て住宅だと、リフォームが必要になったり、雨漏りなどがすれば自分たちで修繕費用を捻出しなければなりません。そのために積み立てをするのなら同じようにも見えます。

ただ、それでも・・・売買とは関係ないからと言ってこの修繕積立金の説明を先にしてもらえなかった場合は少しその不動産会社に不信感を持ってしまいますよね。

修繕積立費の悪い性質

一戸建ての場合、修繕が必要になった時だけ支出が必要になってきます。

しかしこの修繕積立金・・・何もなくともずっと支払い続ける必要があります。これも少し想像してみましょう。分譲マンションで大規模な修繕が必要な時ってどういうものなのでしょうか?

  • エレベーターを取り換える
  • 脆くなった部品の取り換え
  • 手すりなど安全面を考慮した部分の取り換え
  • 不具合の修正

正直なところ、あまり思い浮かびません。

テレビなどで取り上げられるような不具合ともなると、修繕と言うより、ほとんど建て替えでなければどうにもならないようなものが多いです。それに老朽化した場合も同じです。

入居者と言いますか、購入者全員がそんな毎月何万円も払って積み立てていく意味が本当にあるのか、本当に自分たちのためにそのお金を使ってもらえるのか。

考えると不安になる部分かと思います。

修繕積立金は値上げリスクも大きい

新築分譲マンションを買った場合、最初のうちは1万円、2万円の修繕積立金かも知れません。何せしばらくは建設会社の保証期間もあるでしょうし、修繕が必要になるリスクは少ないです。

仮に積み立てても使われる可能性が低い期間というわけです。

しかし、10年経ち、15年も経てば少しずつ汚れも目立つようになったり、部分的に弱くなってきたのが目に見えるようになってくるので、不安も出てくるものと思います。

そうなってくると購入者の会議などで修繕積立金を増やして将来のリスクに備えようという議題も出てくるでしょう。確かに言い分としては自分たちが自分たちのために、なんです。

まさに一人は皆のために、皆は一人のために・・・です。

ですが、やはり実際にどこまで使われるのか・・・そんなのわかりません。

結局売ってしまえばそれまでという性質もありますからね。少しばかりの返金があるところも多いかと思いますが、損することは間違いないところですね。

話を戻しましょう。10年、15年も経過すれば、本当に修繕積立金が必要になる時の修繕費は、かなり高額になる可能性も出てきます。老朽化に対する備えも必要になってきます。

そこで議題にあがった修繕積立金の値上げが通れば・・・3万円、4万円となっていく可能性もあります。

私が聞いた話では、購入時に1万円以下だった修繕積立金が、10年後に5万円になったというケースもあるとのことです。これは途中で管理会社も変わったそうですが、リスクはあるわけです。

管理費と修繕積立金に終わりはない

これも厳しい性質ですね。住宅ローンは35年ローンだと終わりがないようにも感じますが、実際には35年で終わります。子の代、孫の代にローンが残ることは考えにくいですね。

しかしながら、分譲マンションの管理費、修繕積立金は、その住宅ローンを払い終えても毎月かかってくるものです。エンドレス住宅ローンという感覚になってしまいます。

少し計算してみましょう。

  1. 毎月1万円の修繕積立金でスタート
  2. 途中値上げで2万円に
  3. さらに値上げで3万円になる
  4. さらなる値上げが検討されるも据え置き価格の3万円
  5. 住宅ローンを35年で払い終える

長い長い住宅ローンを終え、ホッとひと息なわけですが、これから先も毎月3万円+管理費や共益費は支払い続けることになります。これは非常に嫌です。

では、この5番の時点で修繕積立金はどうなったでしょうか。

平均2万円だったとしても・・・なんと35年で840万円です。もしも分譲マンションではなく、新築一戸建て住宅を購入していたのなら、果たして修繕費に840万円もかかったでしょうか?

これは人それぞれで、運の要素もあるのでわかりませんが、そこまでの金額はかかっていないという人の方がかなり多くなるのではないかと思われます。

このように、修繕積立金という制度には、説明してもらえない多くの隠された要素があるので、購入前・・・というよりも、マンション購入を視野に入れたその時からきちんと考えるようにしましょう。

まとめ

いかがだったでしょうか。私も不動産関連の知り合いにきちんと丁寧に説明してもらわなければ見落としてしまうことはたくさんあったと思います。不都合なことは国であっても、役所であってもなかなか教えてくれないものなので、きちんと自分で調べる必要があります。

また、通勤時間などが気になる方にとっては、マンションだとエントランスまでの距離も駅までの所要時間に含める必要があるため、一戸建てと比べると時間がかかることになります。

徒歩5分=徒歩7~8分となってしまうわけですね。

そういった当たり前のことでも、いざ自分が内覧等をしている時はどうしても気付けなかったり、頭から抜けてしまったりするものなので、色んなことを事前に紙に書いておくようにしましょう。

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